Zarządzanie nieruchomościami - obowiązki zarządcy

2019-05-24

Każda wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek wyznaczenia zarząd. Niekoniecznie musi to być osoba spośród mieszkańców, gdyż istnieje możliwość zatrudnienia etatowego administratora, który będzie dbał o nieruchomość i bieżące potrzeby mieszkańców. Zarządzanie nieruchomościami to jednak nie do końca taka jasna sprawa - okazuje się, że zarządca i administrator to nie to samo i musisz poważnie zastanowić się, kogo potrzebujesz dla swojej nieruchomości.


Na pierwszy rzut oka różnica pomiędzy administratorem a zarządcą jest niewielka. Musisz jednak wiedzieć, że podstawowa różnica kryje się w polskim prawodawstwie. Nie określa ono bowiem roli administratora - to pojęcie nie funkcjonuje w polskim prawie jako zawód. Pojawiło się natomiast w 2006 roku w wyroku Sądu Najwyższego. W zakres obowiązków administratora, według tego dokumentu, wchodzą m.in. sprzątanie nieruchomości oraz przynależnych do nich terenów i obiektów, a także regularne pobieranie opłat czynszowych i usuwanie bieżących usterek. Czy to wszystko, co mieści się w pojęciu “zarządzanie nieruchomościami“?


Zarządzanie nieruchomościami - obowiązki zarządcy

Zarządzanie nieruchomościami to nie tylko sprzątanie i pobieranie opłat. Rzeczywiście, wszystko to, co pojawiło się w wyroku Sądu Najwyższego jako rola administratora, również podlega pod obowiązki zarządu, niemniej sam zarządca nieruchomości ma dość jasno określone obowiązki, których jest sporo. Począwszy od tego, że to właśnie zarządca ma dbać o czystość, ale przede wszystkim bezpieczeństwo mieszkańców. Zarządzanie nieruchomościami zaczyna się więc od spraw bardzo przyziemnych: odśnieżania chodników, dróg osiedlowych i terenów przyległych. Ponadto, do podstawowych obowiązków zarządcy należy dokładne monitorowanie stanu technicznego budynku oraz wykonywanie bieżących napraw (poprzez zatrudnienie odpowiednich fachowców). Wśród najważniejszych kwestii na pewno należy wymienić sprawdzenie drożności przewodów wentylacyjnych, dymowych lub spalinowych - w zależności od rodzaju i przeznaczenia budynku. Co więcej, zarządzanie nieruchomościami przez zarządcę to także kontrolowanie instalacji gazowej, jeśli taka znajduje się w budynku. Ponadto ma on obowiązek dbania o tzw. części wspólne budynku, tj. m.in. ciągi komunikacyjne czy wszystkie urządzenia, z których korzystać mogą wszyscy mieszkańcy.

W związku z niejasnościami pomiędzy tymi dwoma zawodami i zakresem ich obowiązków, warto podkreślać, że zarządzanie nieruchomościami to nie tylko sprzątanie i kontrola techniczna. Zarządca ma bowiem także obowiązek przygotowywać i na bieżąco prowadzić całą dokumentację budynku - zarówno tę finansową, jak i techniczną. W dodatku, do jego obowiązków należy reprezentowanie interesu wspólnoty w rozmowach z m.in. administracją publiczną czy sądami oraz usługodawcami.